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河南南阳攻坚“烂尾楼”
时间:2019/10/26  文章来源:中国经营报  文章作者:
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“卖楼花”,是中国香港传奇富豪霍英东的首创,意指开发商在房子还没开始动工时,就拿出楼栋号和设计图让购房者认购。

近日,《中国经营报》记者深入调查发现,这种在内地被明令禁止的卖房方式在河南南阳还屡见不鲜。

记者在采访中了解到,无证售房、烂尾楼丛生正与楼市热销、房价飞涨一起构成了南阳楼市的正反面。

以博泰·田源新城为例,该项目作为南阳市首批新型社区建设试点之一,在售房超过五年后至今未取得完善的五证,业主在向开发商南阳博泰置业有限公司(以下简称“南阳博泰公司”)缴纳契税等办证费后多年无法办理房产证。

而该项目B区13号楼在没有完善手续、尚未开工建设的情况下,已公开收取认筹金并计划于年底前借返乡置业的热潮“应势加推”。

博泰·田源新城在南阳并非个案。而“先上车后补票”“边施工边办证”的方式也让南阳楼市在快速发展的同时,陷入了烂尾楼、问题盘丛生的境地,甚至被冠以“烂尾楼之都”的名号。

根据南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室提供的数据,南阳楼市在最高峰时有302个房地产项目存在各种各样的问题,经专项整治至今尚有众多项目未拿出解决方案,未能如期复工。

作为三四线城市的样本,南阳市以超过千万的人口在河南省仅次于省会郑州,当前正处于农民进城置业,城市化高速发展,城中村、棚户区改造的高峰期,在房地产迎来开发热潮的同时,一系列房地产开发乱象也为同类城市提供了镜鉴。

有项目无证施工“卖楼花”

位于南阳市西南郊的博泰·田源新城由南阳博泰公司开发建设,项目位于沪陕高速进出城区的必经主干道旁,且与南阳大学城职教园区的南阳师范学院、南阳医专、南阳农业职业学院等多所大专院校毗邻,在当地拥有较高的关注度。

10月22日,记者在项目销售中心了解到,B区13号楼正在认筹并计划在年底前加推上市。

“阔景至尊楼魁,应势压轴加推”的宣传格外亮眼,并推出了“一万元参与认筹,立减两万元房款;五年免息借款,两年物业费减免”的优惠活动。

根据相关规定,开盘销售的房源必须五证齐全,并在项目营销中心现场公示。但记者在营销中心并未看到相关证件的踪影。

一位置业顾问在项目销售中心告诉记者,“证件都还在办理,土地证我也没见过,现在还办不了房产证。作为城中村改造项目,整个项目2012年就开始卖了,公司成立了专门的部门还在跟政府沟通补证。至于多长时间才能办理房产证,这个要看政府相关部门的办事效率。”

证件不齐也无法到房管局网签备案,不能走正常的银行贷款程序。上述置业顾问告诉记者,贷款只能走公司内部的贷款程序,最多只能贷10年,“这边很多手续不全的项目都办不了银行贷款”。

对于具体的操作方式,该置业顾问表示,需要业主和开发商旗下的物业公司南阳博泰物业管理有限公司签合同,再按月给物业公司还款,公司推出了五年免息的政策。

上述置业顾问承诺,因为证件不齐办不了房产证,为了让业主放心,房款可以预留10%,等网签办证之后再补齐。

已启动认筹并计划开盘的B 区13号楼目前建设进度如何?在置业顾问指引下,记者在项目现场看到,13号楼位于B区东北角,但至今还是一片用铁皮围挡圈起的空地,尚未开工建设。

据了解,博泰·田源新城还有另一个显赫的身份——南阳市双石碑新型社区,该项目在2012年被南阳市委、市政府批准确定为南阳市首批新型社区建设试点之一。

“项目按照政府主导、企业参与、群众主体的模式由卧龙区政府牵头,辖区企业南阳亚龙筑机公司、南阳宇鸿商贸有限公司参与开发建设。”

据了解,双石碑新型社区建设项目总占地面积700多亩,由78幢建筑组成,分三期建成,目前A、B区已建设超过40栋高层住宅。

2012年3月,卧龙岗街道办事处启动拆迁腾地工作,为博泰·田源新城项目腾退土地,拆除涉迁的两个村民小组房屋398座20.7万平方米,共计369户1494人,赔付征迁各项费用1.4亿元。

不过,据多位业主向记者证实,项目实际由当地人贾冰注册成立的南阳博泰公司投资开发,除一部分房源作为回迁房补偿给拆迁农民外,其余房源均被南阳博泰公司以商品房对外出售。

但项目至今未取得五证,是个典型的无证项目。

对于相关问题,记者拨打南阳博泰公司法定代表人贾冰手机进行核实,其未就具体问题给出答复。

政府成立多部门处置问题项目

博泰·田源新城无证售房、长期无法办理房产证问题在南阳并非个例。南阳市更因烂尾盘扎堆、问题楼盘频发而被冠以“烂尾楼之都”的名号。

在高峰期,南阳市问题楼盘曾多达302个,从问题成因来看,包括烂尾楼盘52件、拆迁安置46件、产权交易60件、手续不齐15件等。

据了解,为解决全市问题楼盘项目,当地政府曾先后牵头成立了南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部、南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组、南阳市处置非法集资工作领导小组办公室等多个临时部门,但南阳楼市楼盘烂尾、问题突出,至今未得到有效化解。

10月22日,记者在有“南阳最大烂尾楼”之称的藏珑项目现场了解到,8号楼、9号楼两栋楼房已有业主入住,剩余10多栋楼在完成主体施工后至今没有复工迹象,部分楼栋尚未粉刷外立面,塔吊则早已拆除,目前只剩几名保安看守。

在小区中心位置,新运来了一些水泥和黄沙,三名工人在工地上,其中一名工人告诉记者,项目还没有复工,只是做一些修补的前期工作。

据了解,藏珑项目位于南阳信臣路中段北侧,土地面积136.76亩,规划建设17栋高层,建筑面积40万平方米。

据一位业主代表介绍,按购房合同,他们应在2014年底前后住进小区,但项目至今尚未完工,“主要还是手续不全,现在连土地证都没有办下来”。

没有五证、项目停工烂尾的窘迫并不妨碍开发商卖房,目前藏珑项目营销中心尚在正常开放。

在营销中心,一位置业顾问告诉记者,项目前期楼栋还有部分91平方米两居室和126平方米、144平方米三居室可以直接认购,销售价格约7500元/平方米。

上述置业顾问并不否认项目还未取得包括土地证在内的五证的事实。“手续不齐才卖这个价格,手续齐全至少房价要高出2000元/平方米。”

该置业顾问表示,现在市领导已经签字了,马上就可以补土地证,再补其他几个证件,“后期办证没有问题”。

作为南阳市房管局公务员团购房项目,美丽佳苑同样未能摆脱烂尾的命运。

据了解,南阳市房管局为了解决职工住房问题,于2013年向南阳市锦寓置业有限公司团购了9栋楼,约定2016年11月交房,但目前仅有7栋楼已实现主体结构封顶,还有2栋楼尚未开工。

记者在现场看到,项目大门紧闭,塔吊和大门锈迹斑斑,呈现出一片萧瑟的景象。现场一位看门保安告诉记者,项目从2014年到现在就一直停工,一些塔吊已经被拆走,项目现在成烂尾房了。

记者多次拨打项目现场公示的项目负责人钱建元的电话,截至发稿一直无人接听。

为了解公务员团购房情况和项目烂尾原因,记者先后走访了南阳市房管局办公室、直属党委、市场监管科和市场处等多个职能科室,但均拒绝接受采访,市场监管科一位负责人表示:“在领导同意之前,我们什么也不能说。”

“先上车再补票”存疑

南阳市目前是河南省面积最大、人口最多的省辖市,常住人口曾长期超过省会郑州。

今年6月14日,河南省统计局发布的2018年河南人口发展报告显示,2018年末郑州市常住人口1014万人,首次超过南阳市的1010.75万人。

作为典型的三四线城市,南阳楼市受棚改及庞大的进城人口基数等因素影响,楼市呈现出量价齐飞的局面。

最新统计数据显示,今年9月,南阳市中心城区批准商品房预售面积23.75万平方米、1892套,同比分别增长535.03%和627.69%。其中住宅19.57万平方米、1569套,同比分别增长431.79%和512.89%,环比分别增长71.52%和69.99%。

同步上涨的还有成交量和成交均价。今年9月,南阳市中心城区商品房成交1851套,同比增长50.12%,其中住宅成交1702套,同比增长58.03%;新建商品房平均交易价格8405元/平方米,同比增长37.51%,其中住宅8336元/平方米,同比增长42.18%。

在今年上半年的河南楼市销售均价排名中,南阳市商品房销售均价为8547元/平方米,仅次于郑州的14013元/平方米,并超过河南经济第二大市洛阳的8399元/平方米。在今年5月份,南阳楼市更是以27.86%的同比涨幅超过临沂、苏州等,涨幅高居全国第一位。

“今年南阳曾经一度成为全国房价涨得最快的地级市,整体上涨了1000多元/平方米,市区一些地段优越的楼盘涨得更多。”当地一位房地产项目开发负责人告诉记者。

记者在南阳走访发现,东正·颐和府、中信国安城、文华·南阳天地、万政龙门苑、鑫磊森林湖等多个在售楼盘均价已突破1万元/平方米。

不过,南阳楼市还有库存高企、烂尾频发、问题丛生的另一面。根据河南楼市网数据研究中心统计数据,截至今年8月底,南阳市中心城区新建商品房累计可售面积429.03万平方米、35058套,同比分别增长16.72%和8.12%,去化周期为31个月。其中新建商品住房累计可售面积272.8万平方米、23949套,同比分别增长17.59%和11.99%,去化周期为19个月。

一些项目因证件不全长期无法通过竣工验收、办不了房产证等问题,也给业主日常生活带来了极大困扰。以博泰·田源新城为例,项目在千余户业主已入住的情况下,至今未能接入城市供水管网,业主生活要靠在小区抽取地下水维持。

在B区10号楼一位业主家中,女主人拿着电水壶告诉记者,水经常是浑浊的,我们都不敢喝这个水,只能买净化水回来烧水喝。

此外,长期无法办理房产证也成为业主共同的心病。据多位业主介绍,开发商南阳博泰公司早就收取了契税等相关费用用于办证,但交费之后何时能办证并没有准确的说法。

一位业主向记者出示的收据显示,其在2018年5月2日缴纳了14142元的费用用于办证,收款事由为“预收办证费”,但收据上加盖的却是“南阳宇鸿商贸有限公司”的公章。

对于南阳楼市问题频发的原因,当地一位不愿具名的房地产业内人士告诉记者,很多问题项目隐患在2012年前后就已埋下,当时南阳因为筹办第七届全国农民运动会,配套设施建设、拆迁安置时间紧任务重,当地在开发过程中允许开发商“先上车后补票”“边施工边办证”,再加上大多是当地中小开发商,甚至有关系就能通过非招拍挂的方式圈地开发,导致在融资收紧的大环境下出现资金问题。

据了解,早在2014年南阳市便成立了南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部,一方面严厉打击“双违”(包括违法占地、违法建设、违法销售等违规行为),全面排查市中心城区违规项目,遏制违法势头,责令限期停工,督促尽快完善手续,逐步消化违法存量,规范搞活房地产市场。

另一方面狠抓遗留问题化解,坚持依法依规、分类施策、精准发力,对未办结房地产项目、历史遗留问题等进行统计,建立了302房地产整治项目台账,通过建立容缺办理、资金封闭运行、绿色通道加快办理等机制,加快项目手续办理,盘活企业资金。

对于无证施工、超规划施工、停工烂尾等问题,南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室一位负责人表示,烂尾楼盘将作为问题楼盘化解攻坚工作的重中之重,进一步加大处置力度,实行“清单式”管理,积极推进项目处置工作,对建设手续不齐全的项目,加快完善相关手续,尽快启动项目建设;对资金链断裂的项目,积极协调金融机构,加大融资帮扶力度;

对涉法涉诉的项目,督促司法部门尽快依法处置;对原企业法人无力推进的项目,通过破产清算、寻找合作伙伴等途径推进项目建设。